Nieodpłatne przekazanie działek drogowych gminie przez dewelopera jest istotnym aspektem planowania miejskiego i podatkowego, który wymaga precyzyjnego zrozumienia prawa podatkowego. W kontekście ustawy o VAT, zarówno deweloperzy, jak i organy podatkowe stoją przed wyzwaniem właściwej interpretacji i stosowania przepisów.
Opodatkowanie nieodpłatnego przekazania działek drogowych
Nieodpłatne przekazanie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie zaś z art. 29a ust. 2 VAT w przypadku dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 2, podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia – koszt wytworzenia, określone w momencie tej dostawy towarów. Podstawą opodatkowania będzie koszt, jaki poniósł deweloper na kupno działki oraz wytworzenie drogi (budowli) wraz z niezbędną infrastrukturą.
Indywidualne traktowanie geodezyjnie wyodrębnionych działek
W sytuacji nieodpłatnego przekazania wyodrębnionych geodezyjnie działek nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Wobec powyższego określenie stawki lub zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.
Warunki zwolnień od VAT dla budynków i budowli
Przy dostawie budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie (art. 2 pkt 14 ww. ustawy o VAT) rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
W przepisach tych wskazano, że aby dostawa budynku, budowli (lub ich części) mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku, budowli (lub ich części) nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.
Natomiast, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, musi dojść do wydania tego budynku (budowli lub ich części) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Opierając się na powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, należy wskazać, że zwolnienie od podatku VAT odnosi się odrębnie do każdego budynku, budowli lub ich części. Ponadto ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przewidział pierwsze zasiedlenie tylko tej części budynku, która została oddana do użytkowania w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu.
Z powyższego wynika, że ustawodawca określił szereg warunków, od których spełnienia uzależniona jest możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy dostawie budynków, budowli lub ich części.
Skoro zatem dostawa jednego towaru (budynku) może być w części opodatkowana, a w części zwolniona na podstawie obowiązujących w danej sprawie przepisów, to tym bardziej uzasadnionym jest różne opodatkowanie (zwolnienie) dostawy poszczególnie geodezyjnie wyodrębnionych działek, z których jedne są zabudowane a jedne niezabudowane.
Tym samym nieuprawnionym byłoby rozszerzenie zwolnienia od podatku na taką dostawę towarów, tj. działek zabudowanych czy też niezabudowanych, które tych warunków nie spełniają.
Dokumentacja i rozliczenia VAT
Transakcję należy udokumentować fakturą wewnętrzną i rozliczyć w deklaracji VAT w miesiącu nieodpłatnego przekazania.
W przypadku zastosowania stawki ZW, która wiąże się ze zmianą prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od towarów i usług, należy dokonać korekty podatku naliczonego w deklaracji podatkowej składanej za okresy rozliczeniowe, w których wystąpiła ta zmiana.
W razie dodatkowych pytań – serdecznie zachęcamy do kontaktu. Nasi księgowi są do Waszej dyspozycji!
