Fundacja rodzinna co do zasady korzysta ze zwolnienia z CIT, ale w praktyce przy najmie nieruchomości – zwłaszcza na rzecz beneficjenta, fundatora lub podmiotów powiązanych – szybko pojawiają się wyjątki, które uruchamiają opodatkowanie. W artykule wyjaśniamy, kiedy i dlaczego fundacja zapłaci CIT 19% od dochodu z najmu, 15% od świadczeń dla beneficjentów oraz podatek od przychodów z budynków, a także jak działa (i jakie ma ograniczenia) mechanizm kompensaty tych obciążeń.
Fundacja rodzinna a zwolnienie z CIT: kiedy najem nie korzysta ze zwolnienia
Fundacja rodzinna korzysta ze zwolnienia podmiotowego z podatku dochodowego od osób prawnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT, fundacja rodzinna jest zwolniona z podatku dochodowego.
Zwolnienie to nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Ustawodawca wprowadził istotne wyjątki, które powodują powstanie obowiązku podatkowego po stronie fundacji.
Zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy o CIT, zwolnienie nie ma zastosowania m.in. do podatku od świadczeń na rzecz beneficjentów (art. 24q CIT) oraz podatku od przychodów z budynków (art. 24b CIT).
Ponadto, zgodnie z art. 6 ust. 8 ustawy o CIT, zwolnienie nie obejmuje przychodów z najmu składników majątku wykorzystywanych przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany do prowadzenia działalności gospodarczej.
W konsekwencji najem nieruchomości przez fundację rodzinną na rzecz podmiotu powiązanego nie korzysta ze zwolnienia podatkowego.
Stanowisko to zostało potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora KIS z 28 marca 2024 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.3.2024.1.MK.
Opodatkowanie dochodu z najmu – stawka 19%, nie 25%
Najem nieruchomości mieści się w katalogu działalności dozwolonej fundacji rodzinnej, określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej.
W związku z tym dochód z najmu podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki CIT w wysokości 19% (art. 19 ust. 1 ustawy o CIT).
Nie znajduje zastosowania stawka sankcyjna 25%, o której mowa w art. 24r ustawy o CIT, ponieważ dotyczy ona wyłącznie działalności wykraczającej poza katalog działalności dozwolonej.
Podatek od świadczeń dla beneficjentów – odrębny reżim opodatkowania
Niezależnie od opodatkowania dochodu z najmu, fundacja rodzinna podlega opodatkowaniu w przypadku wypłaty świadczeń na rzecz beneficjentów.
Zgodnie z art. 24q ust. 1 ustawy o CIT, podatek od świadczeń wynosi 15%.
Podatek ten:
- powstaje w momencie wypłaty świadczenia,
- stanowi odrębne zobowiązanie podatkowe,
- podlega zapłacie w terminie miesięcznym.
Mechanizm kompensaty – relacja podatku 19% i 15%
W celu ograniczenia ekonomicznego podwójnego opodatkowania, ustawodawca wprowadził mechanizm kompensacyjny określony w art. 24q ust. 8 ustawy o CIT.
Zgodnie z tym przepisem, podatek od świadczeń może zostać pomniejszony o podatek zapłacony przez fundację zgodnie z art. 19 ustawy o CIT.
Możliwość ta istnieje do momentu przedawnienia zobowiązania podatkowego (art. 24q ust. 9 ustawy o CIT).
Jednocześnie w interpretacji z 11 lipca 2025 r., sygn. 0114-KDIP2-1.4010.181.2025.2.AZ, Dyrektor KIS wskazał, że mechanizm ten polega na pomniejszeniu podatku należnego, a nie na odzyskaniu podatku zapłaconego wcześniej, co wskazuje na zawężającą wykładnię organów podatkowych.
Podatek od przychodów z budynków – dodatkowe obciążenie fundacji
Fundacja rodzinna może podlegać również opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków, o którym mowa w art. 24b ustawy o CIT.
Podatek ten:
- wynosi 0,035% miesięcznie od podstawy opodatkowania,
- dotyczy budynków oddanych do używania na podstawie umowy najmu lub dzierżawy,
- znajduje zastosowanie również do fundacji rodzinnych (art. 24b ust. 19 ustawy o CIT).
Podatek ten podlega odliczeniu od podatku CIT obliczonego zgodnie z art. 19 ustawy o CIT (art. 24b ust. 12–14 ustawy o CIT).
Oznacza to, że w przypadku fundacji rodzinnej wynajmującej nieruchomości podmiotom powiązanym, możliwe jest odliczenie podatku od przychodów z budynków od podatku CIT w wysokości 19%.
Brak prawa do zwrotu podatku od przychodów z budynków
Istotnym ograniczeniem jest natomiast brak możliwości uzyskania zwrotu podatku od przychodów z budynków przez fundację rodzinną.
Zgodnie z art. 24b ust. 19 ustawy o CIT, do fundacji rodzinnej stosuje się odpowiednio przepisy ust. 1–14, natomiast przepis ust. 15, przewidujący możliwość zwrotu podatku, nie znajduje zastosowania.
Stanowisko to zostało potwierdzone w interpretacjach indywidualnych, w których wskazano, że fundacja rodzinna może odliczyć podatek od przychodów z budynków od CIT, ale nie ma prawa do jego zwrotu.
Fundacja rodzinna i najem do podmiotów powiązanych – 3 reżimy podatkowe (checklista)
W przypadku fundacji rodzinnej wynajmującej nieruchomości podmiotom powiązanym występują trzy odrębne reżimy podatkowe:
- CIT 19% od dochodu z najmu,
- podatek 15% od świadczeń dla beneficjentów,
- podatek od przychodów z budynków.
Podatek od przychodów z budynków może zostać odliczony od CIT, natomiast podatek CIT może zostać wykorzystany do pomniejszenia podatku od świadczeń.
Jednocześnie aktualna praktyka interpretacyjna organów podatkowych wskazuje na zawężającą wykładnię mechanizmów kompensacyjnych.
Podsumowanie: fundacja rodzinna a najem – co musisz wiedzieć?
Fundacja rodzinna pozostaje efektywnym narzędziem sukcesyjnym, jednak jej opodatkowanie – szczególnie w przypadku najmu na rzecz podmiotów powiązanych – charakteryzuje się wysokim stopniem złożoności.
Prawidłowe zastosowanie mechanizmów określonych w art. 24b oraz art. 24q ustawy o CIT ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa podatkowego fundacji oraz efektywności podatkowej całej struktury.
Jeśli Twoja fundacja rodzinna wynajmuje nieruchomości lub planujesz taki model, skontaktuj się z Moore Polska, aby bezpiecznie ułożyć rozliczenia i ograniczyć ryzyka podatkowe.
